宿舍物业设备设施维护与维修服务内容及技术标准

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  宿舍物业设备设施维护与维修服务内容及技术标准 1、各类台帐记录完善,有真实数据可供参照。 A、主要台帐有:宿舍维修登记本,宿舍维修清单,设施设备保养 卡,设施设备维修记录,日常巡检登记表,高低压抄表记录、电梯月 巡检表等。 2、高低压配电房 A、门:外开,门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶,门内 侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔断措施)。 B、防火门及金属门应保持完好。门外应有明显的标识:高、低 压配电室或非值班工作人员严禁入内。 C、在距离配电柜 50CM 处用黄色油漆划上 10-15CM 宽的警戒线。 在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。 D、对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。 E、设备外观干净完整,各类标示清晰,各类指示灯完好无缺,各 类仪表完好、指示正确。 F、各级开关工作正常,高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流 屏工作正常,电池保养正确。 G、补尝电容柜能正常投入运行,各电容器组完好无损。 H、高压操作工具齐全,且有检验合格证。 3、(中央)空调系统 A、在对外部可能形成噪声影响的机房,应在门、墙及天花做好吸 音隔噪措施。 B、地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。 第 1 页 共 9 页 C、冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样,并用不同 的颜色标示出其介质流向。 D、所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌,标示牌内应 有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状 态等内容。 E、风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理。 4、自给排水系统 A、所有的水泵房,减压阀房,排污泵房,管井房等门口应有房间 功能标识牌。 B、水泵房内应有系统图悬挂墙上。系统内所有水泵、阀门、管道 要挂上或标上标识。 C、自给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。 D、运转检查:系统内所有的水泵运转情况,包括有无杂声,有无 漏水现象。 E、电气检查:所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电 气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作。 F、阀门检查:所有阀门的状态情况,是否按标识牌标识所示状 态。 G、管道检查:特别是供水压力管道,要定期检测管壁厚度,排水 管保持畅通,不漏水,特别地漏位置。 5、消防系统 A、消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动,无泄 漏,泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈,无脱漆。悬挂标有技术参数 的标示牌。 第 2 页 共 9 页 B、闸阀:明杆加黄油,无渗漏,无生锈。闸阀悬挂标有功能、 状态、技术参数、上级阀门位置等内容的标示牌。 C、管道:油漆无剥落,标有工作介质流向指示。 D、控制箱:无积尘,外表无缺陷,无生锈。功能标识清楚,指示 灯、电流表、压力表无故障,表面清晰便于抄读。箱内走线有序,不 凌乱。 E、室外消防栓等设备水泵接合器房门:无破损,门铰无松动,门 锁完好,门外有消防水泵接合器标示牌。 F、水泵接合器:无渗漏、配件齐全,防腐油漆无剥落,接合器悬 挂供水楼层范围标示牌,设备房内严禁堆放杂物。 G、室外栓:防腐油漆无剥落,配件齐全,四周 3 米范围内不应有 阻挡物和障碍物。 6、电梯系统 A、电梯机房的天花、墙身刷白漆,无漏水、渗水现象,地面采用 专用地板漆油漆(灰色)或铺防潮、防滑地砖。 B、控制柜、主机周围划分黄色警戒线。 C、门外开,并有锁紧装置,门上应有明显标志:电梯机房、 机房重地,闲人免进。 D、机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体,并应设置手 提灭火装置。机房内应有良好通风,保证室内最高温度不超过 40℃。 E、主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象,涂黄色油漆,并在吊钩 所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。 F、电梯机房内应设有详细说明,指出当电梯发生故障时应遵循的 拯救操作规程,包括电梯困人的解救的步骤。 第 3 页 共 9 页 G、当同一机房内设置有数台曳引机时,各主开关与照明开关均应 设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。 H、轿厢照明正常,天花及地板清洁无破损。 I、风扇运行可靠且无噪声和异常振动,操作面板、电话、对讲 机、CCTV 监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。 J、轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则,并有 质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。 K、厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。 7、监控系统 A、门外应有控制中心机房或非值班人员,严禁入内等标示 牌,室内应有室内禁止吸烟或禁烟标示牌。 B、使用专用防静电地板的机房,地板下应无施工时期遗留的痕 迹,并且无渗水、潮湿等现象,地板下敷设的管线应分别用标牌标识 标明,线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。 C、墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。室内及所有机柜内禁止放置 无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。 (二)设备运行的保养 1、月度维护保养项目 A、高低压配电系统 a、各种照明、指示灯的检修,能够确保每日正常运行。 b、检修地下层排风机和送风机运行状况,能够确保每日正常运 行。 c、发电机的检修,能够确保每日正常运行。 B、(中央)空调系统 第 4 页 共 9 页 a、空调机房的运行情况。使其可以正常运行。 C、自给排水系统 a、公共设备的检修,能够确保每日正常运行。 b、记录减压阀压力,能够确保每日正常运行。 C、检修自给排水泵的运行状况,能够确保每日正常运行。 D、消防系统 a、各类消防器材的检修,能够确保每日正常运行。 E、土、木工程系统 a、各楼层卫生间和厕所门,楼梯的检修。一旦发现有损坏及时维 修。 F、监控系统 a、各类监控设备的接口线、季度维护保养项目 A、高低压配电系统 a、明暗接线的线路检修,能够确保每日正常运行。 b、地下层送风机的检修,能够确保每日正常运行。 c、各类配电房的清洁与检修,能够确保每日正常运行。 B、(中央)空调系统 a、机房设备的检修和清洁,能够确保每日正常运行。 C、自给排水系统 a、自给排水泵清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转 换、检查泵房和设备是否完好,能够确保每日正常运行。 b、减压阀清洁管道、检查泵房和设备是否完好,能够确保每日正 常运行。 第 5 页 共 9 页 D、消防系统 a、消防栓泵和喷淋泵的检修,能够确保正常运行。 b、防火门的检修,能够确保正常运行。 E、土、木工程系统 a、各楼层门牌的检修,一旦发现有破损的地方及时维修。 F、监控系统 a、对电梯轿箱摄像头进行检查线路接口、除尘、调校,能够确保 每日正常运行。 3、半年度维护保养项目 A、高低压配电系统 a、各配电箱、低压配电柜的检修,能够确保每日正常运行。 B、(中央)空调系统 a、空调管井和各层排风扇的检修与清洁,能够确保每日正常运 行。 C、自给排水系统 a、自给排水泵检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵 故障、水位溢流中控室报警显示,能够确保每日正常运行。 b、粪池、管道和阀门涂除锈油漆。 c、自给排水闸阀螺杆打黄油和加润滑油。 D、消防系统 a、常用消防器材、设备的保洁与检修,能够确保每日正常运行。 E、土、木工程系统 a、修补各卫生间地面和瓷砖,一旦发现破损及时维修。 b、修补各楼梯间地面和墙壁,一旦发现破损及时维修。 第 6 页 共 9 页 F、监控系统 a、监控室设备全面检修,除尘紧线。能够确保每日正常运行。 4、年度维护保养项目 A、高低压配电系统 a、各配电箱、配电柜涂除锈油漆。 b、变压器房、配电房、发电机、地下送风机等的检修与清洁,能 够确保每日正常运行。 B、(中央)空调系统 a、更换冷冻水和冷却水,能够确保每日正常运行。 b、涂除锈油漆,能够确保每日正常运行。 c、修补设备保温层,能够确保每日正常运行。 d、机房设施设备的检修与清洁,能够确保每日正常运行。 C、自给排水系统 a、自给排水泵控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流,能 够确保每日正常运行。 b、减压阀清洗减压阀 Y 隔滤网,能够确保每日正常运行。 c、给排水泵水泵轴承打黄油,能够确保每日正常运行。 d、水泵、减压阀和管道涂除锈油漆。 D、消防系统 a、各类消防器材、设备的保洁与检修,能够确保每日正常运行。 E、土、木工程系统 a、修补屋面、设备层墙壁和地面,一旦发现破损之处及时维修。 F、监控系统 a、各类设施设备全面检修,除尘紧线,能够确保每日正常运行。 第 7 页 共 9 页 b、电脑数据备份。 (三)宿舍维修管理制度 1、报修人须到维修办公室或各学生宿舍楼值班室填写《学院宿舍 维修登记表》,详细填写房号、联系人、联系电线、正常工作日的日常维修一般在 24 小时内完成。报修人须在约 定时间内在宿舍等候;维修完毕后,报修人须在维修单上注明维修效 果、使用维修材料和维修时间等。如确因特殊情况无法在约定时间内 在宿舍等候的,须提前联系维修人员,并另行约定维修时间,避免维 修人员长时间等候,耽误维修任务的完成。如果因为报修人不在而耽 误维修时间的,维修人员需要在报修单上注明不在的时间段。 3、维修时间由维修人员与报修人商定,报修人应在报修单上注明 哪个时间段有空,以便维修。如确因工具、材料等因素一时无法完成 维修任务的,维修人员须向报修人做好解释工作,并另行约定维修时 间;如因技术等原因无法处理的,则在向报修人解释清楚后,及时向 后勤处反映。 4、维修人员每日应认真填写《学院学生宿舍维修情况日报总 表》,并将结果于次日上午 10:00 报后勤处。 5、乙方保证公共设施设备的维护、正常运行,水电工每巡查 1 次 以上,每月定期保养,开通 24 小时服务热线,维修及时率、维修完好 率达 95%以上。 6、制定物品赔偿制度,定期检查设备设施,发现人为损坏的情 况,追究使用者责任,并由使用人承担修复费用(需修复恢复至原 状),报甲方备案,必要时由甲方协助。 第 8 页 共 9 页 7、所有零维修项目均需通过后勤报修系统统一报送、确认,如果 属于小修理,更换物件的规格、型号、品牌等应与原来的保持一致, 且修复恢复至原状。上述小修复指每次单项维修费用(包含人工材料 费用)在 1000 元以下的修理活动(设施设备在质保期内的,由质保施 工单位承担其质保责任,具体维修事宜由乙方组织,甲方配合)。 1000 元以上的修理,须事先报甲方同意,维修经费按学校现有的定价 标准由学校承担。 第 9 页 共 9 页